项目巡礼

打造生态环保节能住宅的物业管理

我们听说过节能汽车，方法是让汽车重量减轻，节省燃料；不断推出先进的发动机技术，提高汽车燃油效；通过对汽车排放的尾气进行处理，使废气更少更清洁。这些都是汽车环保技术。

我们居住的房屋能不能实现节能环保呢？北京市也很早就开始投入到了建筑节能环保技术的应用领域。

那么什么是建筑生态环保节能技术？如何做好生态环保住宅的物业管理？

2015年8月20日，北京兴邦物业公司姚茂成董事长，带领兴邦物业中高层员工，与万年基业集团规划设计部专家、工程建设人员一起，到长兴家园生态城小区，参加“园博府生态城（长兴家园）生态技术应用暨屋面绿化成果观摩会”。现场观摩生态技术在住宅上的运用及如何对生态住宅进行物业管理。

园博府生态城（长兴家园）小区由北京万年基业集团投资开发建设，小区位于北京市丰台区长辛店镇。小区南邻地铁14号线郭公庄站，东接园博园。是北京市首个国家级“绿色生态示范区”。

规划设计专家向参会人员介绍了长辛店生态城小区的设计理念，新科技技术运用方面的知识；工程建设人员介绍了这些技术的建设和实施情况；兴邦物业介绍了生态技术运行和维护方面的经验，节能环保的成果，并展示了屋面绿化养护成果。

长兴家园住宅区的设计和建设中，融入5大技术系统，21项技术策略。

一、 天棚辐射采暖空调系统。即施工过程中，在混凝土楼板内预设较密集管道。住宅建成使用后，夏季向管道内输送18-21度的冷水，冷却室内温度，达到室内降温 的目的。冬季采暖时向管道内输送32-35度的热水，实现取暖的效果。冬季采暖与夏季制冷运用同一套系统，夏天制冷，冬天采暖，能效更高，节省投资。还节 省出室内安装暖气片的空间。

二、新风湖系统。施工阶段，室内地板下敷设通风管道。新风温度基本与室温相同，新风自然沉积在房间下方，像水一样将人体淹没，形成新风湖。居民随时呼吸新鲜空气。

三、地源热泵技术。通过设置在室外的群井（一片区域内分布几十口甚至上百口深井）吸收地下热量，经过机械压缩产生高温热量，从而实现供热的目的。或者，夏季直接获取地下相对低温，输送至室内新风系统，达到为房屋制冷的目的。

四、太阳能热水集热器。此设备集中布置于屋顶，户内设置分户储水箱。利用太阳的热能加热居民所需热水，省去常规的电加热或天然气加热设备，达到节能环保的目的。

五、建筑屋面绿化。此技术可以降低热岛效应，改善微气候。减少建筑物屋顶的辐射热，降低噪音，隔热防水，延长屋顶保护层的寿命，提高建筑节能性能，夏季可降低室内温度3-5℃。

六、屋面雨水收集。屋面雨水通过雨水管道流入室外雨水收集池后，用于绿地和室外道路浇洒。实现节水目的。

七、建筑外遮阳体系。在建筑外窗上方设置遮阳棚，夏季减少向室内的照射量，降低室内温度。并通过结构外遮阳分析、减小体系系数、提高外围护结构能效，实现建筑节能指标。（待续）文/孙晓立

 

服务聚焦

行动迅速，处置得力

全力以赴保供暖，业主利益放第一

2015 年12月24日上午，育芳园东里1号项目部接到基业集团某办公室暖气底部漏水报修。为保证办公人员取暖不受影响，正常办公不受影响，物业项目部立即组织抢 修。保洁员拿扫把、墩布等保洁工具清理满地积水。物业维修人员到达现场后，经查看是暖气片底部锈蚀严重造成漏水，便立即查验规格、型号，买来暖气片，进行 更换。经过一个多小时紧张作业，供暖设备重新安装完毕，暖气顺利接通。看到物业人员这么快就修好了暖气，办公室地面整洁如新，室内温暖如春，业主连声道 谢。文/李晨辉                               

业主谈花城 

“提高了安全感，增加了幸福感”

2015年12月19日下午，兴邦物业芳菲路88号院项目部组织10余 名业主代表参观了小区机房设备。在项目部领导及设备管理负责人的带领下走进了宽敞、干净、明亮的地下室的配电房、供水房、供暖房和消防设备房，并听取了设 备负责人的详细介绍，使大家大开眼界。参观后回到会议室进行了座谈。大家纷纷发言，赞不绝口，一致认为这是一次很有意义的活动。

大多数业主过去只知道地下室是停车处，不知道还有那么多设备，管理得都很到位，不仅提高了交物业费的积极性，而且提高了对居住本小区的安全性和幸福感。

我的感受是：开阔了视野，增长了知识，提高了安全感，增加了幸福感。     文/薛福存（芳菲路88号院业主）

 

要闻简报

兴邦物业获得北京市先进供热单位称号 

北京兴邦物业公司负责万年花城、潘家园小区等120余万平米供暖工作。供暖过程中，物业员工强化服务意识，及时解决疑难问题，保证用户温暖过冬，赢得了广大业主的好评。在北京市市政市容管理委员会和北京市人力资源和社会保障局联合开展的“评选北京市2012-2015年度先进供热单位（二级）”活动中，兴邦物业认真准备，报送材料，接受市、区两级政府近两个月的严格考评，从全市5000多家供暖企业当中脱颖而出，被评为“北京市2012-2015年度先进供热单位（二级）”。    文/戴常福

 

社区文化篇

开展文化活动，丰富业主生活

为了丰富业主文化生活，提升社区文化品味, 在“平安夜”到来之际，长兴家园项目部组织开展了“许下圣诞愿，平安迎新年”活动，小区业主纷纷参加。活动于2015年12月24日晚6:00正式开始。虽然当时天寒地冻，雾霾笼罩，但依然挡不住广大业主参与的热情。活动共派送出30个圣诞帽、30条圣诞礼袜及100余张满载着业主新年愿望的贺卡。许多业主还在圣诞树下合影留念，留住美好瞬间。  文/闫艳丽

案例提示

不交物业费，你的理由成立吗？

临近新年，不少物业公司正忙于征收物业费，但一些业主以对物业服务不满为由，拒绝缴纳。近日海淀法院法官针对几类常见物业纠纷案件，对业主做出提示。

  情形1 ：停车位存纠纷拒缴。王先生在2011年购买了小轿车，但物业因王先生没购买和租赁车位，不允许车进小区。物业表示，因已没有空余车位。王先生认为，有的业主一家就占用两三个车位，不合理。为此，王从2013年起拒绝缴纳物业费，后物业将王诉至法院。

   法官说法：王先生主张的没有停车位的问题，不属于小区物业管理不当，也不属于不缴纳物业费合法理由。车位是开发商对外出售的，王先生没购买车位。地面的 车位被其他业主占有，物业公司未私自占用，对于小区已划为车位的部分是公共区域，权利归属全体业主，物业公司无权擅自划立车位。最终法院判决王先生支付物 业费。

  情形2： 私搭乱建未决拒缴。2007年，赵女士购买了一栋别墅。入住后发现邻居在楼顶加盖一层房屋，赵女士认为邻居侵害了自己的权利，遂找到物业要求拆除。半年后邻居没有拆除加盖的房屋，甚至继续加建。

  赵女士找到物业，物业称已经通知了业主不允许加建，且报告了城管，但是物业无权拆除加盖房屋，并建议赵女士起诉邻居。赵女士却认为是物业未尽到责任，自2009年开始拒绝缴纳物业费，后被物业诉至法院。

  法官提示：物业接到反映后即与该业主联系，发送了书面通知，并及时向城管报告，已经履行了相应的义务，不存在怠于行使管理职责的情况。赵女士以此为由，拒绝缴纳物业费缺乏合法依据。

  情形3 ：邻居拖累拒缴。林 先生家卫生间漏水，造成损失。其找物业报修，维修人员赶到现场发现，因楼上业主家管道破裂漏水，导致林先生家漏水。但楼上没有人，无法及时维修，直到第二 天楼上业主回家，维修人员才紧急维修。林先生要求楼上业主和物业共同赔偿，但协商未果，林先生从2014年6月起拒缴物业费，被物业诉至法院。

  法官提示：林先生家里漏水造成损失，可通过诉讼解决。而物业公司已提供服务，漏水后也及时派人检查、维修，履行了服务、管理职责，因此林理应缴纳物业费用。  商冠楠摘自《北京晨报》

 

学龙湖、促发展，开展管理服务见成效

                                      万芳院一区项目部

 一、形象类

职责分工	员工培训	标牌上墙
标牌上墙	日检查、周巡查	优美的环境
干净、整洁的院区

标牌上墙	鲜花初放	桃花盛开
细部下功夫	培树坑

3.秩序维护服务

车辆出入盘查、登记	机动车停放有序	院区巡逻
门岗执勤	中控24小时值守	监控探头
电梯轿厢监控探头	消防标识

二、功能类

职责分工	员工培训	配电柜检修
配电柜除尘

2.电梯设备管理

手动盘车调试

电梯维保合同	电梯维修保养	观看操作流程
电梯机房设备保洁	电梯机房设备维护保养	手动盘车调试

3.生活水泵房和消防泵房管理

标识上墙	标识上墙	干净整洁的泵房
日检查、周巡查	消防泵正常运行	消防栓配件齐全

4.供暖设备管理;

强化供暖设备的专业化养护和运行管理，确保供暖温度达标。

供暖设备运行监管	供暖设备运行监管	供暖数据收集
供暖设备保养

5.公共设施、小品管理

消防接合器月度检查	消防接合器维护保养	标识加固
栏杆刷漆

三、综合类

职责分工	制度上墙	客服接待
办公区检查	电话报修接听	资料查阅

2.员工宿舍管理

制度上墙	应急预案	员工宿舍检查
宿舍内务整理